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解析 | 人人都关心的房产税,各个国家是怎么收的?

2019-03-26 . Tags: 行業解讀


今年兩會房産稅又一次引起熱議。今天帶大家看一下世界各國的房産稅是如何征收的:


世界各地區、國家房地産稅主流稅率占住宅價值,一般在0.2%-1.4%,對家庭的支出的負擔也比較低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%,美國物業稅平均占家庭收入的近3%。



從對地方政府收入的貢獻來看,除了香港貢獻較低(3%),其他多能占到地方政府收入的25%-40%



01

以需定收派


美国 各个州总体在0.2-2.5%区间


美國的房産稅是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源,同時也是其平衡地方財政預算的重要手段,平均占到地方政府總財政收入的50%以上(調整後口徑)。


美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax,也可译作财产税),是对各种动产(personalproperty,如汽车、移动房屋等)和不动产(real property,指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。


美國房産稅是地方稅,各地政府在房産稅的征收上有很大的自主權,可自行決定其稅基、稅率、減免條款等等。


美國房産稅稅率一般“以需定收”,全美各個州總體在0.2-2.5%的區間。


稅基以房地産評估價值爲主(乘以一定征稅比例),評估方式主要包括市場比較法、重置成本法、入息收入法等等,不同州采取方式不同。


美國各個地區征收的房産稅會根據稅率、稅基的調整而變化,在房價上漲較快的時候也會動態調整稅負壓力,已經成爲了居民在住宅消費上的第二大支出。


財産登記制度、網絡化房産信息管理、爭議解決機制等構建了較爲完善的征管制度和繳納制度保障了征稅流程的效率,但拖欠的情況依然無法避免,每年還是有超過100億美金房産稅金拖欠。



目前美國房産稅制度包括對納稅人的稅收優惠,以及限制地方政府無節制上調稅負權利的條款,這也是納稅人和政府相互博弈的結果。優惠政策包括對特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。



限制條款包括一系列稅率限制、房産稅收入增速限制、評估價值增長限制等等。美國房産稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負壓力,目前房産稅占家庭收入的比重在3%左右。


美國統計局的數據顯示:2002年以來房産稅占地方政府的稅收收入不斷提高,目前約占地方政府稅收收入的70%-75%,剔除聯邦和州的轉移支付收入後,占總財政收入的50%左右。例如在新澤西州和密西西比州,2015年房産稅收入占總收入高達90%以上。


據美國人口普查局主持的美國社區調查的數據顯示,全美各州平均家庭房産稅支出的中位數(按年度估算口徑)由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,在全美家庭收入中位數中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房産稅最高,中位數超過7000美元,而密西西比、阿拉巴馬等州最低,不到1000美元。


如何征收?如何繳納?


“以需定收”方式確定稅率


美國房産稅的法定稅率一般在地方政府預算立法程序中規定。在稅率形式方面,采取相對簡單且易于操作的比例稅率,通過“以需定收”的方式來確定稅率。


具體爲每年地方政府根據當年財政預算要求,再綜合考慮非房産稅來源的其他收入,兩者相減得出需要征收的房産稅收的缺口總額,然後除以房地産評估淨值得到名義稅率。


推導計算公式爲:



法定稅率=(預算支出-非房産稅收入) ÷房地産評估淨值=(預算支出-非房産稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)



房産稅率最高的三個州爲新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾,其稅率均超過2%;最低的三個州爲夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那,稅率均低于0.5%。


稅基爲評估價值的一定比例


美國房産稅的稅基由房地産評估價值的一定比例(征稅比率)確定,主要經州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯邦和州之間實行徹底的分稅制,房産稅作爲地方的主體稅種,各州估值方法和征稅比率都不盡相同。


例如賓夕法尼亞州的相關法律規定,房屋價值的評估采取可比價格法,法定征稅比率僅爲32%,而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價值,征稅比例達到40%。某一處房地産的稅額可以由以下計算公式表示:


房地産淨稅額=稅基×法定稅率-稅收優惠=(評估價值×征稅比率)×法定稅率-稅收優惠


三種估值方法:


市場比較法:又稱可比價格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財産的價格來估價,具體爲比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格,根據地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設施等進行調整。這是美國征收不動産稅最常用的估值標准,也爲絕大多數州所采用。該方法對于自有住房類不動産的價值評估較爲合理和有效,但對工業和商業財産的適用性較低。


重置成本法:主要考慮重建同樣房屋所需成本,然後根據地價以及折舊進行調整。主要適用于通常不會産生所得,且可比交易很少的房産的估價。同時重置成本作爲評估標准,使房産稅的評估工作大大簡化,管理者只需保持房地産的銷售記錄。目前美國有少數幾個州,如加利福利亞、佛羅裏達、密歇根等州采用了此方法。


入息收入法:通過預計財産的預期收益來估計財産的價值,對于持續産生收益的不動産,如公寓、商店、寫字樓、停車場和農業用地等,此方法較爲有效。例如紐約曼哈頓公寓的房産稅稅基就是根據其租金來估算的,不同租金層級的房屋具有相對應的房産稅。



三類重估周期:


在對房産價值的重估周期上,各州亦采用了不同的制度,周期在1-10年不等,主要分爲年度重估、部分重估和全周期重估三類:


年度重估:根據市場的變化,每年都對所有不動産重新估價。


全周期重估:是指不動産在特定的年份被估價後,直到下一次規定的估價年份之前,其估值不變。但如果不動産在這期間被新建、損壞或改變用途,則需重新估價,估價周期通常在2-10年之間。


部分重估:是指在全周期重估的同時,每年都對一部分不動産進行重新估價。例如某地區法定重估周期爲三年,則每年區內三分之一的不動産進行重估,同時在第三年,所有不動産都將被重估。


02

簡單明了派


日本 年度实际税率0.4%


日本並沒有單獨的房産稅,其對房屋、土地保有環節的征稅是固定資産稅的一部分。除了土地和房屋,固定資産稅的征收對象還包括如機械設備、汽車等折舊資産。日本的房産稅叫做“不動産固定資産稅”,跟“都市計畫稅”捆綁在一起。


日本對土地、房屋等固定資産,不僅在取得時要交稅,占有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。在日本,房産與土地一起都要繳納“固定資産稅”,每年征收,是大頭。


稅率根據地區不同,會有很大差異,高級住宅區和東京都地區,比如惠比壽和白金台等地,由于土地昂貴,收入不高就無法納稅,因此也有失業者不得不出售不動産的情況。


另外,日本不動産的遺産稅高,當今皇後美智子的家人還曾經以房産作爲遺産稅抵押給國家。


一、不動産固定資産稅


1、不動産固定資産稅是一種地方稅,是以每年1月1日爲時點,對在城市規劃內的不動産(土地、房屋)的所有人征收的一個稅種。


2、稅額的計算方法:稅額 = 課稅標准 × 1.4%,課稅標准是當地政府機關登錄的不動産台帳的固定資産的評價額。


3、住宅用地的減免政策:住宅用地200平方米以下的部分,稱爲“小規模住宅用地”,按課稅標准額度的六分之一計算。200平方米以上的部分,稱爲“一般住宅用地”, 按課稅標准額度的三分之一計算。但是,土地上的建築面積,不能超過土地面積的10倍。


4、建築物的減免政策:新建的建築物到120平方米爲止的部分,一般住宅的前三年,三層以上的耐火或者准耐火住宅的前5年,固定資産稅減半。但必須住宅的居住部分是建築物面積的1/2以上;或者:居住面積是100平方以上200平方以下,出租用住宅35平方以上200平方以下,而且,1平方的評價額有限制,木造不超過112000日元,准耐火構造不超過144000日元,耐火構造176000日元。


5,納稅日期:每年4-5月收到納稅通知書,納稅者可以選擇一次或者分季度繳納。


二、都市計畫稅


1、都市計畫稅也是一種地方稅,也是以每年1月1日爲時點,對在城市規劃內的不動産(土地、房屋)的所有人征收的一個稅種。與固定資産稅一起繳納。


2、稅額的計算方法:稅額 = 課稅標准 × 0.3%,課稅標准是當地政府機關登錄的不動産台帳的固定資産的評價額。


3、住宅用地的減免政策:住宅用地200平方米以下的部分,稱爲“小規模住宅用地”,按課稅標准額度的三分之一計算。200平方米以上的部分,稱爲“一般住宅用地”, 按課稅標准額度的三分之二計算。


4,建築物的減免政策:沒有。


三、舉例計算


有了上面的政策解釋,所有人都可以比較輕松的計算出每年的應繳納稅額,下面舉一個一般情況的例子來計算一下,看看日本人一年繳納多少房産稅。比如:一家人剛買了一套新建的別墅,土地面積是165,建築面積是100,其中,土地的評價額爲1800萬,建築物的評價額爲1200萬。


計算方法如下:


固定資産稅 = 土地部分 + 建築物部分

                  = 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2

                  = 12.6万


都市計畫稅 = 土地部分 + 建築物部分

                  = 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%

                  = 5.4万


年度缴纳税额 = 固定资产税 + 都市计画税 = 18万日元


房産總評估價值爲3000萬日元,年度稅率爲:0.6%。實際上,固定資産的評價額是有些水分的,土地價格一般是按照當時土地價格的60%—70%、建築物價格是按照建築費的50%--70%進行評價的,所以,評價額度爲3000萬的別墅式住宅實際購置價格是4500萬或者更多,這樣看來,日本人房産稅的年度實際稅率爲:0.4%。其中評價額尤其是土地的評價額是隨著市場狀況的變化而變化的。



上圖給出的是某塊土地價格變化的曲線圖,用的是日本年度,2年是平成2年,也就是1990年,3年是1991年,以此類推。可以看出,日本泡沫經濟時代的土地價格以及泡沫破滅以後房地産價格的連年下降,需要注意的是,日本房産泡沫(1993年)破滅稍稍晚于日本經濟泡沫破滅(1991年)。


03

租戶接盤派


香港 年税率约为房产价值0.2%-0.3%


香港房産稅有兩種,一是一般差饷,在政府財政收入中列爲間接稅,無論房産是否出租,都必須繳納一般差饷,即使空置也必須繳納一般差饷。


一般差饷的計稅依據是應課差饷的租值,目前此稅的稅率約爲5%。


在香港物業大致分爲兩種,一種是私人物業,另一種爲政府提供的公共房屋,而香港約有50%的人居住于公共房屋。但是無論上述哪種物業,都需要繳交差饷。


關于差饷的評估,現在內地普遍熱議的是根據持有物業的整體估值。但在香港的“差饷”則是根據估值,也就是假設物業在估價期間出租時可得的年租。而負責征收和估值的差饷的,香港有個專門的部門——差饷物業估價署。


該署會根據同區類似物業估價期間的市價,按照物業的面積、位置、設施、完工素質及管理水平等調算。然後再將乘以差饷征收率計算應繳稅款。


對于自住物業,差饷自然由業主繳交,但是對于出租的物業,差饷則是由業主和租客之間訂立的合約而定。


二爲物業稅,是向土地及建築物的擁有人出租物業收入征稅,屬于所得稅。


實際征稅時,稅基是物業租金的淨值,即在年度租金中扣除差饷和占租金20%的修理、保險、地租等費用後的余額。


值得注意的是,物業稅是針對出租居住類不動産的收入課征的稅項,稅基爲實際租金收入,但是對于業主自住、業主授予親屬使用而不收租金以及控制的物業不予征稅。


2016年度香港地區財政收入爲45000.7億港元,其中一般差饷爲227.3億港元(約占0.51%),物業稅29.98億港元(約占0.067%),合計共占0.577%。其中物業稅占稅收總收入(2913.27億元)比重約爲10.3%。



“房地分離”的財稅制度



對于土地資源較爲緊張的國家(地區),房地分離的“雙軌”制,使納稅人易于理解和接受征稅目的、對象、時間範圍等。


表2對香港的財稅制度進行了解釋和說明。



香港從2012年開始對稅制進行改革,根據征稅對象不同,將差饷納入財産稅範疇,將物業稅納入所得稅範疇。即,對同一個房地産而言,針對持有環節征稅的項目是差饷,而對經營環節征稅的項目是物業稅。



英国 没有房产税


英國沒有房産稅,但是在購買時有印花稅,出租房産時有個人所得稅,出售時有資本利得稅,繼承時有繼承稅和遺産稅。每年所有房産還要向政府上繳市政稅,支持地方的公共服務設施費用,通常每年稅額在900-3000英鎊之間。



2019年2月11日晚間,英國稅務局HMRC在其官網公布了一份征稅細則,正式就“海外買家稅”開啓公衆咨詢。



主要是提議對在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅的非本國居民征收1%的印花稅附加費。


這次要對海外買家加的是印花稅,印花稅屬于交易稅,只有在交易的時候才會産生,因此這次主要會影響未來打算來英買房的海外投資客。


英國當前使用階梯累進制印花稅,房子越貴,印花稅越高,第二套或者投資出租房再額外交3%。


首套房買家如果購買30萬英鎊以下的房産,則免除所有印花稅,對于倫敦地區的首次購房者,如果購買50萬英鎊以下的房産,總價內30萬英鎊這一部分可以免除印花稅。


對于海外買家來說,每個稅檔都比過去增加了1%。



04

複合拳派


德国 征收土地税 二套及出租税率大涨


德國房價裏沒有真正意義上的房産稅,但其實可以分化爲其他各種類似的稅收名目。其中主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等這些稅收。


對于房産土地稅的具體設計,德國制定了專門的《房産稅法》,房産稅由德國地方市政府負責對不動産征收,采用比例稅率,稅率範圍爲0.98%至2.84%,平均稅率爲1.9%。


在計稅依據上,采用從價計稅方式,即按照市場價值和年租值作爲房地産稅稅基和評估依據。


在稅收優惠上,除了對購買和建築住宅的居民予以所得稅特別扣除外,自1990年起德國對居民購建的自有自用住宅,推行新的土地稅優惠政策。對于標准的四口之家,稅收優惠的面積爲獨戶住宅在156平方米、雙戶住宅在240平方米以下。



土地購置稅&土地稅


德國各州的土地購置稅標准從3.5%到6.5%不等。

購房後房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅爲地方稅種與個人收入完全無關,其標准由地方制定並由城鎮自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關而指定的標准主要參照稅務局公布的土地價值等等依據。通常來說不會太高。例如,在柏林市中心95 m? 的公寓,每年土地稅爲480歐元。


二套房稅


所谓二套房稅是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。也就是说这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。


以德国首都柏林为例:二套房稅的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。


收入所得稅


如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得稅。出租房屋的收益将算入个人年收入来进行计算缴纳,按照联邦的个人所得税标准纳税纳税的比例也与个人的其他收入有关。


在德國個人收入越高需要納稅的比例也就越高。但房屋出租收入也達不到納稅標准,那麽租金不會被征稅。根據現行規定年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅而如果年收入高于52882歐元高于的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。


在德國爲了防止利用房地産投機的行爲設有10年的投機期限,在德國購置10年以內的房屋如果出售獲利利潤也將被納入個人收入,另外在德國如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時間超過2年,10年之內出售也不需要繳納。


通常來講個人出售住房不需要繳稅,但財政部門會根據具體情況來對出售住房行爲是否屬于商業行爲做出合理判斷。如果5年之內出售3套以上房産,則可能被視爲商業的住宅交易行爲而被征稅。


05

劫富濟貧派


新加坡大多人住組屋交稅少


房産稅是新加坡政府的一種傳統稅種,原則上是有房子就得交稅。



具體執行中,新加坡堅持小戶型、低房價原則,對購買自用房者實行稅收優惠,對于富人住房,則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費,嚴格控制高價商品房的比例。目前新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中,而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。



新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚說,新加坡房産稅的設計有兩個關鍵思想,一是累進制,即富人要比窮人交的多;二是鼓勵購房自住,對購房自住者抽較低的房産稅,而對購房投資者則抽較高的房産稅。



由于大部分新加坡國民都是購買價格比較低的組屋的自住者, 他們只交很少的房産稅, 這使得新加坡整個房産稅占整個稅收收入的比重很低。


新加坡的房産稅是按照房屋的年價值來計算的,房屋年價值是以年租金衡量,計算方法是年租金減去物業管理、家具以及維修的費用。多年來,政府對自住房産的房産稅率是4%,其他類型的房産稅率(如房屋出租者)是10%。


2013年10月新加坡國會再次通過房地産稅(修正)法案,新修改的房地産稅結構,進一步體現了讓多數人爲自住的房子繳交較少房地産稅;而高端住宅屋主,尤其是買來投資的房子,則必須繳交更高房地産稅。


06

打包征收派


法國家庭所有財産合並納稅


法國房地産稅包含在財産稅裏,財産稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等財産合並納稅,也就是說,按照各類財産的總價值計征。對大多數家庭來說,財産稅主要就是房地産稅。



房地産價格以每年1月1日的市價爲准,産權人自己根據市價對自己的住房估價,自己申報。如果發現估價過低,具有逃稅企圖,政府可優先購買,申報人不得反悔。



法國財産稅按居民戶計征,夫妻和未獨立子女算作一個居民戶,這一居民戶不管以誰的名義購買住房,都算作同一計征單位,這就堵塞了家庭成員以不同戶主購買房産逃避財産稅的漏洞。


法國財産稅實行六級累進稅率制。2010年,財産稅的起征點爲790000歐元,這是包括所有房地産在內的各類財産的總價值,這一標准大約是法國法律規定的45年的最低工資。



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