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聚焦 | 千万不要低估房地产税

2019-03-11 . Tags: 專家觀點


3月8日,全國人大表示,將落實制定房地産稅法,確保如期完成。


幾天前的政府工作報告,明確提出“穩步推進房地産稅立法”,這是繼2014年和2018年之後,第三次提及房地産稅立法。


更關鍵的是,從2017到2019年,全國不動産統一登記、全國住房信息聯網、70年産權續期修法問題都已明確解決,國地稅合並已經邁出步伐。可以說,開征房地産稅已無技術障礙。


那麽如今,最大的問題是,房地産稅的到來,將會對樓市和地方政府産生多大影響?


房地産稅的初衷是什麽?


先看初衷。


推出房地産稅的本意,是爲了緩解地方財政壓力,替代即將枯竭的土地財政,從而厘清中央與地方之間的財稅關系。


在大多數一二線城市,土地資源開發力度過大,新增土地資源嚴重不足,不少地方已經進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小,房地産稅的重要性越來越突出。


同時,隨著減稅降負成爲常態,從中央到地方,財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定稅源,就成爲當務之急,房地産稅恰好是備選答案之一。


由此來看,房地産稅的到來,是爲地方政府開辟新的稅源,並非是爲降房價而來。


大殺器:全國住房信息聯網


的確,房地産稅並非是爲降房價而來。但不要忘記,房地産稅在開征之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。


過去,各地信息猶如孤島。理論上,一個人在全國每個城市都買一兩套房子,而在系統裏卻只能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網,那麽誰在囤房,誰在炒房,將會一目了然。



尤其對于公職人員來說,能否解釋清除這些房子的來源,就顯得至關重要。雖然“以人查房”不會面向所有人開啓,但至少在相關監管部門那裏,這些信息將會一目了然。


所以,短期而言,房地産稅如果順利落地,必然會對投機者産生一定的威懾,進而會帶動一定程度的抛盤效應。


更關鍵的是,房産稅是保有稅。只要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同,這些都是交易稅,只有買房賣房才會産生,但房産稅則是一直伴隨終身。


所以,持有多套房子的人,不得不考慮持有成本。


會不會轉嫁給租房者?


當然,有人說,任何稅收都有轉嫁效應,房産稅照樣可以轉嫁給租房者。


持有這種論斷的人,忽略了全國住房市場所處的發展階段。


如今,住房短缺時代已經結束,加上集體土地建設租賃房正在大肆上馬,未來租賃未必還是賣方市場,要轉嫁稅負談何容易?


同時,如果房産稅到來,那麽如今的房屋空置成本將會不斷提升,大量投資者將會把空置房拿出去出租,稅收轉嫁效應進一步削弱。


要知道,房租與房價完全不同。房價可能受到貨幣環境和富裕階層收入水平的影響,會嚴重偏離城市收入水平,但房租,卻要受到現實收入水平的約束。


收入就那麽點,想要把稅收成本轉嫁給租房者,這個算盤未必打得響。


會不會降房價?


會不會降房價,這是所有人最關心的問題。


從短期而言,房地産稅的出台,對房價將會有直接影響。這一政策,不僅具有強烈的心理利空效應,而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員産生威懾效應,抛盤會比較突出,這對房價顯然會構成利空。


但從中長期而言,房地産稅對房價的影響,主要在持有層面,對于遏制投機炒房有一定效果。但相比而言,貨幣環境、土地供給制度、人口流入流出規模,在其中發揮的作用更大。


所以,房地産稅從越熱到落地,都會對房價預期産生顯著影響。這種影響,隨著房地産稅的推出而不斷弱化。


一個明顯例證,歐美國家多半都有房地産稅,但房價卻未隨之而起起落落。


哪些城市會開征?


不是每個城市都有“資格”開征房産稅。


房産稅是一塊肥肉,能爲地方提供穩定稅源,但經濟基本面和人口基本面一塌糊塗的城市,貿然開征房産稅,不僅收不到多少稅,反而有可能讓本地樓市出現大問題。


所以,會不會開征房地産稅,能不能收到房地産稅,這是檢驗城市發展水平高低的一塊試金石。


在後土地財政時代,幾乎所有城市都會面臨財政收入下滑的危機,都有動力來開征房地産稅,但這些城市都要揣摩好自身的分量和實力。


按照此前財政部有關負責人提出的“立法先行、充分授權、分步推進”的十二字方針,房産稅不會一刀切,也不會在所有城市同步推進。


這就給了部分城市以喘息之機。


幾個結論


房地産稅涉及方方面面,不容小觑。


其一,開征房地産稅已經沒有懸念,當然也不會半夜雞叫。因爲稅收法定,房地産稅必須曆經立法、審議和落地的一系列法律程序,整體落地下來,起碼要兩年以上時間。


其二,在短期,房産稅對房價有明顯影響。在短期內,房地産稅不僅影響市場預期,而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員産生威懾效應,從而帶來一定的抛盤可能,這對于樓市將會形成重壓。


其三,就中長期而言,房地産稅的影響不及經濟、金融、土地和人口。一個城市房價如何走,不僅要看經濟基本面、人口基本面和土地供給制度,而且還受制于金融大環境,房地産稅在其中的影響不是決定性的。


其四,房地産稅未必能轉嫁給租房者。全國住房短缺時代已經結束,租賃市場正在大步推進,加上房産稅帶有高額的持有成本,空置房也將被釋放到租房市場。未來,租房市場未必還是賣方市場,想要把房産稅轉嫁給租房者談何容易?


其五,房地産稅會對剛需設置一定免征面積。按照國際慣例,房産稅不會對剛需和投機一刀切,剛需一般都能獲得相應的免征面積,而擁有多套房的,或許會面臨累進稅率的制約。


其六,不是所有城市都敢于上馬房産稅。房産稅是一塊肥肉,但要能吃到口才行。一二線城市可借房産稅,重塑地方財政,四五線城市很容易面臨房地産市場的動蕩,這其中的權衡,考驗著每一個地方政府。


所以,千萬不要低估房地産稅。



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